משכנתא הפוכה

נכסי נדל"ן הם נכסים בעלי שווי של מאות אלפי שקלים. במהלך הרכישה של נכס נדל"ן הרוב המכריע של העסקאות ממומן בחלקו באמצעות הלוואת משכנתא – אולם במהלך החיים, כאשר בעלי נכס נדרשים להכנסה נוספת שתסייע להם להגדיל את הרווחה הכלכלית – הם יכולים להשתמש בנכס שברשותם ולהפוך אותו למקור הכנסה, באמצעות משכנתא הפוכה.

משכנתא הפוכה, כמשתמע משמה, מציעה את השירות ההפוך לזה המוצע בהלוואת משכנתא ברכישת דירה: כאשר יש לכם נכס נדל"ן, ניתן לשעבד שיעור ממנו לטובת הגוף המלווה ובתמורה לשעבוד לקבל סכום כסף שיוחזר בתשלומים קבועים, או שיוחזר רק לאחר מכירת הנכס. משכנתא הפוכה ניתנת בדרך כלל לבני 55 ומעלה, ללא צורך בביטוח חיים או בהוכחת יכולת החזר – לפעמים אפילו ללא החזרים (החזר ההלוואה יבוצע עם מכירת הנכס). ניתן להשתמש בכספי ההלוואה לכל מטרה, אולם חשוב לדעת כי משכנתא הפוכה פוגעת בכספי הירושה שתשאירו אחריכם ולעיתים קרובות כיסוי ההלוואה על ידי מכירת הנכס שברשותכם, יבוצע על ידי היורשים.

צעדים כלכליים משמעותיים, כמו הבחירה ליטול משכנתא הפוכה, נדרשים להתנהלות פיננסית מושכלת וסבלנית. אם אתם לא בטוחים שיש בידיכם כל הנתונים האובייקטיביים לקבלת החלטה נכונה – היוועצו בצוות מומחים שיעזור לכם לרכז את הנתונים, לנתח אותם ולבחור באלטרנטיבה הפיננסית המשתלמת ביותר. צרו עימנו קשר – ונשמח ללוות אתכם במקצועיות ולהציע מגוון פתרונות שיותאם אישית לצרכים שלכם!

במילים פשוטות: מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא בעצם הלוואה לכל מטרה, רק שבניגוד להלוואות מסוגים אחרים, במשכנתא הפוכה קיימת האפשרות לוותר לחלוטין על ההחזרים עד למכירת הנכס. המשכנתא ההפוכה ניתנת בישראל בשנים האחרונות בעיקר על ידי חברות ביטוח ובתי השקעות, בתמורה לשעבוד חלק מהנכס. משכנתא כזו ניתנת בתנאים שונים על ידי גופים שונים אולם במרבית המקרים היא מוצעת רק לבני 55 ומעלה, כאשר שיעור השיעבוד המרבי של הנכס (או סכום ההלוואה המרבי) גדל עם הגיל – ככל שמבקשי ההלוואה הם מבוגרים יותר, הם יוכלו לשעבד שיעורים גדולים יותר של הנכס.

אגב, הסיבה לכך שהבנקים לא מציעים משכנתא הפוכה, על אף שהציעו כזו בעבר, היא שינוי בהנחיות בנק ישראל. חשוב להבין כי משכנתא הפוכה פוגעת בזכויות היורשים כאשר ניתן להחזיר את כל סכום ההלוואה עד 12 חודשים לאחר פטירת הלווים, בעיקר באמצעות מכירת הנכס המשועבד. על כן, לפי הנחיות בנק ישראל חל איסור על שיווק משכנתא הפוכה.

לאילו מטרות יכולה לשמש הלוואת משכנתא הפוכה?

הלוואת משכנתא הפוכה היא למעשה הלוואה לכל מטרה ועל אף שכנראה תישאלו על ידי נציגי הגוף המלווה למה מיועדים כספי ההלוואה, תוכלו להשתמש בכספים אלה ככל העולה על רוחכם, למשל לטובת רכישת נכס אחר, השקעה, מעבר לדיור מוגן, טיפולים רפואיים, מימון הוצאות עבור הילדים (כמו רכישת דירה או חתונה), ועוד.

איך משפיע גיל הלווים על תנאי משכנתא הפוכה?

הלוואת משכנתא רגילה היא הלוואה הניתנת לתקופות של עד 30 שנים, ומשכך, ברור שככל שהלווים מבוגרים יותר – ההלוואה מסוכנת יותר מבחינת הגוף המלווה. במשכנתא הפוכה המצב שונה בתכלית, ותנאי ההלוואה משתפרים ככל שהלווים מבוגרים יותר. להלוואה כזו גיל מינימום של 55 (במסגרות שונות גיל המינימום עשוי להיות שונה), וככל שהלווים מבוגרים יותר, הם יוכלו לשעבד שיעור גבוה יותר של הנכס: למשל בחברת הביטוח "כלל", לווים בני 60 יכולים לשעבד רק 25% מהנכס, ולעומתם לווים בני 90 יוכלו לשעבד עד 60% מהנכס.

מהם התנאים לקבלת משכנתא הפוכה?

בניגוד למשכנתא המשמשת ברכישת נכס, הלוואת משכנתא הפוכה אינה דורשת מן הלווים הוכחה שיוכלו לעמוד בתשלומים, או ביטוח חיים. הנה התנאים הנדרשים לנטילת משכנתא הפוכה:

• הלווים חייבים להיות הבעלים של 100% מן הנכס: הנכס צריך להיות נקי לחלוטין משעבודים, משכנתאות או עיקולים, ובחלק מהגופים המספקים משכנתא הפוכה הנכס חייב להיות רשום בטאבו (ולא במנהל מקרקעי ישראל) על שם הלווים בלבד.
• הנכס חייב להיות בעל ערך מינימאלי: הגופים המלווים במשכנתא לכל מטרה לא יספקו הלוואה מתחת לסכום מינימאלי ולא ימשכנו נכס בסכום נמוך מזה המינימאלי הנדרש, במרבית הגופים מדובר על נכסים בשווי של מיליון שקלים או יותר. ערך הנכס ייקבע על ידי שמאי מטעם הגוף המלווה.
• הבעלות על הנכס של לווה אחד או שניים לכל היותר: אי אפשר ליטול משכנתא הפוכה כאשר הנכס שייך לקבוצת אנשים בבעלות משותפת. ניתן לקבל משכנתא הפוכה רק כאשר לנכס יש בעלים יחיד, שהוא גם הלווה, או זוג בעלים ששניהם מבקשים את ההלוואה.
• משכנתא הפוכה קובעת סכום מינימאלי וסכום מרבי להלוואה: ברוב הגופים המלווים הסכום המינימאלי להלוואה הוא 250,000 ₪, הסכום המרבי נקבע כשיעור משווי הנכס, המשתנה כאמור עם הגיל. השיעור המרבי לשעבוד נכס עבור לווים מבוגרים עומד על 60%.
• הסכמה של הילדים: אם ללווים יש ילדים, מרבית הגופים המלווים יבקשו מסמך מטעם הילדים המצהיר כי הם מודעים להלוואה ולעיתים הם אף נדרשים לערוב לה.

שיטות ההחזר של משכנתא הפוכה

במקרים רבים, משכנתא הפוכה ניתנת ללא החזרים כלל, במסגרת הלוואת בלון, כאשר החזר ההלוואה כולה, כולל הקרן והריביות, יבוצע עד 12 חודשים מיום פטירת הלווים באמצעות מכירת הנכס על ידי היורשים. זוהי ההלוואה היקרה ביותר, בה כלל סכום הקרן צובר ריביות על פני זמן רב.

עם זאת, ניתן לקבל משכנתא הפוכה גם בתשלומים חודשיים קבועים של הקרן והריבית, בלוח סילוקין שפיצר בדומה להלוואת משכנתא רגילה. ניתן גם לבחור במסלול בעל החזרים חלקיים של ההלוואה, למשל החזר הריבית בלבד, כאשר הקרן תשולם על ידי היורשים.

היתרונות של משכנתא הפוכה

כפי שהוזכר לעיל, משכנתא הפוכה אינה מחייבת החזרים חודשיים על ידי הלווים, ניתן גם להסכים על החזר כל הסכום לאחר הפטירה ומכירת הנכס על ידי היורשים. זהו אינו המאפיין הייחודי היחיד המהווה יתרון במשכנתא הפוכה, הנה עוד מאפיינים ייחודיים:

• ניתן לפרוע משכנתא הפוכה בכל עת וללא עמלות פירעון מוקדם, באופן חלקי או מלא.
• אין צורך בביטוח חיים למשכנתא, אלא רק בביטוח מבנה
• הסיכון הוא על הגוף המלווה: אם הנכס נמכר בתקופה חיי ההלוואה במחיר נמוך מיתרת ההלוואה, המלווה סופג את ההפסד.
• אין צורך בהוכחות יכולת החזר

איך מקבלים משכנתא הפוכה?

עוד לפני שאתם ניגשים לסניף חברת הביטוח הקרוב לביתכם ומבקשים להתחיל תהליך של נטילת משכנתא הפוכה, חשוב לדעת כי ממש כמו במשכנתא רגילה, גם כאן חשוב מאוד לקבל הצעות מכלל הגופים המציעים משכנתא הפוכה, ולבחור את זו המוצעת לכם בתנאים הפיננסיים הטובים ביותר. לאחר הבחירה, תהליך נטילת המשכנתא הוא דומה לתהליך של נטילת הלוואת משכנתא רגילה, עם פתיחת תיק הלוואה, מסירת מסמכים נדרשים, הערכת שווי הנכס על ידי שמאי, והעברת הכספים ללווים. התהליך כולו אורך בדרך כלל עד חודש, בהנחה שהמסמכים מסופקים על ידי הלווים הפוטנציאלים ללא עיכובים.

ההחלטה ליטול משכנתא הפוכה היא בעלת השלכות מרחיקות לכת, ולכן חשוב שתקבלו את ההחלטה הנכונה והכלכלית ביותר. לפעמים ליווי מקצועי על ידי צוות יועצים מיומן, קשוב, ומיודע באפשרויות השונות המוצעות בשוק, יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. פנו אלינו, ונשמח לייעץ לכם!