התנאים להלוואות משכנתא משתנים, כשתנאי השוק (ובעיקר הריבית במשק) משתנים. יכול להיות, שניתן להשיג היום הלוואת משכנתא בתנאים טובים יותר ביחס לאלה של הלוואת המשכנתא הקיימת שלכם. מתי תדעו שכדאי לשקול מיחזור משכנתא? מה היתרונות והחסרונות של התהליך, ואיך מתחילים?
מה זה מחזור משכנתא ומתי כדאי לשקול למחזר משכנתא?
תהליך הרכישה של נכס כולל בדרך כלל נטילת משכנתא למימון חלק מהעסקה. בתמורה למימון, הנכס משועבד לבנק בשיעור המימון ביחס למחיר הנכס. ניתן, למעשה, לקבל הלוואת משכנתא כנגד נכס שנמצא ברשותכם בכל עת, ובהמשך לזה – אפשר בהחלט למחזר את הלוואת המשכנתא, או במילים אחרות – להחליף אותה באחת אחרת. כדאי לשקול מחזור משכנתא כשתנאי השוק השתנו לטובתכם, כלומר, כשהריבית ירדה והתנאים המוצעים להלוואות משכנתא אטרקטיביים יותר מאלה שבהלוואה שלכם. עוד סיבות למחזר משכנתא עשויות להיות:
- הרצון לחלק את הלוואת המשכנתא בין מסלולים בצורה שונה (לדוגמה: בתחילת שנת 2021 נכנסה לתוקפה הנחיית בנק ישראל המבטלת את המגבלה על החלק של ההלוואה בריבית פריים, וראינו עלייה משמעותית בכמות הלווים שמחזרו את המשכנתא שלהם לטובת החלפה בין מסלולים)
- הרצון לחלק את שארית הסכום בצורה שונה מבחינת גובה ההחזר ואורך חיי המשכנתא
- הרצון לנייד את ההלוואה לבנק אחר, למשל אל הבנק שבו מנוהל חשבון העו"ש
עוד סיבות כלכליות לשקול מחזור משכנתא:
- כשהריבית בשוק יורדת – תוכלו בדרך כלל לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר ובהחזרים נמוכים יותר.
- כשהאינפלציה בשוק גבוהה – ההצמדה של המשכנתא שלכם לריבית הפריים או למדד (במסלולים צמודי מדד, בניגוד למסלולים שאינם צמודי מדד) יגררו עליה משמעותית בתשלומים החודשיים בשוק של אינפלציה גבוהה, וייתכן שכדאי לשקול מחזור משכנתא על מנת לקבל שליטה טובה יותר בגובה ההחזר החודשי בנטרול המשתנים בשוק שפועלים לרעת ההלוואה שלכם
- אם אתם חווים הרעה במצב הכלכלי – ייתכן שתוכלו לפרוס את אותו סכום על פני תקופה ארוכה יותר ובכך להפחית את התשלומים החודשיים
- אם אתם חווים הטבה במצב הכלכלי – ייתכן שתרצו להגדיל את התשלום החודשי למשכנתא ולקצר את אורך חיי ההלוואה.
מה היתרונות והחסרונות של מחזור משכנתא?
הלוואת משכנתא ממוצעת בישראל ניטלת בסכום של מיליון שקלים. הריבית לתקופה של 25 שנים מסתכמת לכדי מעל שליש מהסכום כתוספת למחיר הנכס שרכשתם. ברור כי ככל שהריביות בהלוואה שלכם יהיו נמוכות יותר – עלות ההלוואה תהיה נמוכה יותר, ואתם תחסכו אלפי, אם לא עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. אם כן, היתרון במחזור משכנתא עשוי להיות ברור, כאשר מדובר בחסכון בעלויות.
עוד יתרון במחזור המשכנתא, בהנחה ששיעור השעבוד נמוך ואם אולי שיפרתם את מצבכם מבחינה כלכלית, הוא יכולת המיקוח והאפשרות להשיג תנאים טובים יותר – הן מבחינת ההחזרים, והן מבחינת אורך חיי המשכנתא והפריסה לתשלומים.
אבל לצד היתרון במחזור משכנתא, חשוב לדעת כי:
- מחזור משכנתא הוא תהליך ארוך שיצריך להגיע אל הבנק
- אם אתם מעוניינים למחזר משכנתא בבנק שונה מזה שבו מתנהלת ההלוואה המקורית, יש צורך בפתיחת הלוואת משכנתא חדשה – על כל המשתמע מכך (עמלת פתיחת תיק, שמאי, תלושי משכורת ודו"חות הכנסה, וכדומה).
- פירעון ההלוואה הקיימת גם הוא תהליך שעלויות בצידו (עמלת פירעון מוקדם ועמלות הפרשי היוון)
איך תדעו אם מחזור משכנתא יכול לחסוך לכם כסף?
כל לווה יכול בכל עת למחזר את הלוואת המשכנתא שלו. כאמור, התהליך הוא ארוך ולא זול, ועל כן חשוב להבין אם הוא משתלם, כלומר, אם בטווח הארוך הוא יחסוך יותר ממה שיעלה. ניתן להבין אם מיחזור משכנתא יהיה תהליך משתלם ע"י הפקת דו"ח המשכנתא שלכם, שבו תוכלו להתעדכן במצב היתרות בהלוואת המשכנתא שלכם, במסלולי ההלוואה וביתרות בכל אחד מהמסלולים, בריביות בכל אחד מהמסלולים ובאורך החיים הנותר להלוואה. עוד, כדאי לברר מה תהיה עמלת הפירעון המוקדם ועמלות הפרשי ההיוון במשכנתא שלכם.
כעת, תוכלו להשוות את המשכנתא שלכם להצעות נוספות למשכנתאות בתנאים המוצעים כיום, כולל פריסה שונה, גובה שונה של תשלומים וכמובן, ריביות שונות, עם או ללא הצמדה למדד.
איך מבוצע מיחזור משכנתא?
לאחר תהליך איסוף המידע ובחירת תנאי ההלוואה החדשה, יש להתחיל את התהליך מול נציגי הבנק להלוואת המשכנתא החדשה, שתפרע את ההלוואה הקיימת. נציגי הבנק ינחו אתכם לכל אורך הדרך.
