משכנתא לדירה ראשונה

אין ספק שרכישת דירה למגורים היא צעד גדול ומרגש קדימה מבחינות רבות, בכלל אלה מבחינת האיתנות הפיננסית שלכם. ברוב המכריע של עסקאות הנדל"ן בישראל, ברכישת דירה ראשונה למגורים או ברכישת דירות להשקעה – מימון העסקה מבוצע גם ע"י הלוואת משכנתא, בשיעורים של 50% ממחיר העסקה ויותר. מה חשוב לדעת על הלוואת משכנתא לדירה ראשונה, ואיך תדעו שאתם מקבלים את ההחלטה הנכונה?

החלטתם שהגיע הזמן לרכוש דירה למגורים? בואו נחשוב על מימון העסקה

בישראל, משכנתא לדירה ראשונה תאושר על ידי הבנקים בסכום של עד 75% ממחיר הנכס. הנה דוגמה: אם תרכשו דירה במחיר של 1,500,000 ₪, תוכלו לקבל מהבנק הלוואת משכנתא בסכום של 1,125,000 ₪ בלבד – ואת שאר העסקה, 375,000 ₪, תידרשו לממן מהון עצמי. מחיר הדירה לא יהיה העלות היחידה בעסקה: למחירי העסקה הוסיפו מס רכישה (אם מחיר הנכס גבוה מ – 1,978,745 ₪), דמי תיווך בשיעור של עד 2% אם מצאתם את הנכס שלכם בעזרת מתווך, שכר טרחה של עו"ד מקרקעין בשיעור של 0.5%-1% ממחיר הנכס, עלויות פתיחת תיק הלוואת משכנתא ושמאי, עלויות שיפוץ ומעבר, ועוד.

אם כן, רגע לפני שאתם חותמים על זיכרון הדברים, חשוב לדעת שמחיר העסקה מתאים ליכולות הכלכליות שלכם: אתם נדרשים להון עצמי של לכל הפחות 25% ממחיר הנכס ועוד כלל ההוצאות הנוספות, וחישוב ההחזרים החודשיים לפי גובה הלוואת המשכנתא שאתם מתעתדים ליטול חייב להוות פחות מ – 40% מכלל ההכנסה הפנויה שלכם. אם מחיר הנכס אינו מאפשר עמידה בתנאים אלה – כדאי להיפגש עם יועץ פיננסי מקצועי או לבחור נכס זול יותר.

מה חשוב לדעת על הלוואת המשכנתא שלכם?

הלוואת משכנתא היא עולם שלם, ובחירת המשכנתא שלכם תדרוש מכם פגישה עם נציגי בנקים רבים, איסוף מידע ובחירה כלכלית מושכלת. חשוב לדעת: הלוואת משכנתא לאורך 25 שנה תגרור תשלומי ריבית לאורך כל חיי ההלוואה של כ – 35% מן הקרן. הבנתם נכון! אם תיטלו משכנתא בסכום של מיליון ₪, תשלמו לאורך חיי ההלוואה עוד כ – 350,000 ₪ עבור הריבית בלבד.

הבחירה בהלוואת משכנתא המתאימה לכם ביותר, שהיא בעלת התנאים האופטימליים והריביות הנמוכות ביותר שתוכלו להשיג – עשויה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. אם אתם לא מרגישים שיש ביכולתכם או ברצונכם לבצע את ההשוואה בין כלל הגופנים המציעים הלוואות משכנתא לדירה ראשונה, נציע בחום לשלב יועץ משכנתאות מקצועי בתהליך הבחירה.

המסלולים השונים של הלוואת משכנתא

אפשר לחלק את הלוואת המשכנתא שלכם לשלושה מסלולים שונים:

המסלול הראשון הוא משכנתא בריבית קבועה, המספק תשלום חודשי קבוע שלא ישתנה לאורך כל חיי ההלוואה.

המסלול השני הוא משכנתא בריבית פריים, שישתנה באופן רצוף ככל שריבית הפריים במשק משתנה – למעלה או למטה.

והמסלול השני הוא משכנתא בריבית משתנה, הכולל נקודות עדכון לריבית (בדרך כלל כל 3 או 5 שנים) ומוצע בריבית נמוכה ביחס למסלול הריבית הקבועה, המובטחת לכם לכל אורך חיי ההלוואה.

כל אחד משלושת המסלולים מוצע בצמוד או שלא בצמוד למדד.

איך מחלקים את סך ההלוואה בין המסלולים? מסלול הריבית המשתנה הוא זול יותר ביחס למסלול הריבית הקבועה אך מסוכן יותר, מכיוון שלאורך חיי ההלוואה, ההחזרים עלולים לעלות ולהכביד על המאזן הכלכלי שלכם. משכנתא בריבית קבועה היא בטוחה ויציבה ומקלה על ההתנהלות הכלכלית, אבל היא יקרה יותר.

משכנתא לזכאים

משכנתא לדירה ראשונה מאפשרת נטילת חלק מהסכום בתנאים מועדפים לאחר קבלת תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. גובה הסכום שתוכלו ליטול משתנה על פי מספר נקודות הזכות שאתם יכולים לצבור, לפי מספר ילדים, מספר אחים ואחיות, מספר חודשי שירות בצבא, ומיקום הנכס הנרכש. ניתן לשלב את המשכנתא לזכאים כחלק מהמשכנתא שתקבלו מן הבנק.

תנאים נוספים בהלוואת המשכנתא שלכם

בנקים שונים מציעים תנאים והטבות ללווים שכדאי להכיר. למשל, נזכיר את האפשרות להקפאת תשלומי המשכנתא למשך חודש אחד עד שלושה חודשים בכל שנה במקרה הצורך – אפשרות שכדאי להכיר ולהשתמש בה כשהמצב הכלכלי מחייב.

איך מתחילים?

אישור עקרוני להלוואת המשכנתא שלכם תוכלו לקבל בתהליך מקוון וזריז הכולל את סכום המשכנתא והתנאים הכלליים שהבנק מציע בהלוואות משכנתא בהתאם לנתוני הלווים והנכס. האישור העקרוני תקף ל – 24 ימים ומאפשר לכם להתקדם בעסקת הרכש שלכם, אולם מייד עם חתימת זכרון הדברים והתחייבות לרכישת הנכס, חשוב להתחיל בתהליך הבחירה והפתיחה של תיק משכנתא, שעשוי לארוך זמן מה. לאחר בחירת הבנק המתאים לכם עבור הלוואת המשכנתא, תתבקשו לפתוח תיק משכנתא בעלות של כ – 0.25% מסך ההלוואה שתבקשו, ולאסוף מסמכים לקראת אישור ההלוואה, ביניהם מסמכים מרשות המקרקעין בנוגע לנכס, הערכת שמאי מטעם הבנק, מסמכים מקיפים על אודות המצב הכלכלי, ההכנסות וההוצאות שלכם, וכולי.

אם אתם מתקשים באיסוף הנתונים לקראת בחירת הלוואת המשכנתא המתאימה לכם – חשוב שתיוועצו במקצוען פיננסים שיוכל לרכז את הנתונים עבורכם, לשאת ולתת עם הבנקים לקבלת הריביות והתנאים הנוחים ביותר, ולסייע לכם לבחור את המשכנתא שלכם.