משכנתא לדירה שניה

בשנת 2003, רק קצת יותר מ – 3% מבין כלל משקי הבית בישראל החזיקו דירה להשקעה. בשנת 2023, שיעור זה הכפיל את עצמו פי כמעט שישה, עם 13% מכלל משקי הבית, כמעט 350,000 משקי אב, שהם בעלי דירה להשקעה.
רכישת דירה שניה נחשבת השקעה בטוחה, המייצרת הכנסה פסיבית וביטחון כלכלי – אולם גם מי שרוכשים רק חלק מדירה, וגם מי שרוכשים דירה עבור בן משפחה וללא אפשרויות להכנסה חודשית משכירות, נחשבים בעיני המחוקק כרוכשים נכס שני וחלים עליהם כללים שונים ביחס לרוכשי דירה ראשונה.

מי שרוכשים דירה נוספת להשקעה נדרשים בדרך כלל לממן את הרכישה ע"י נטילת משכנתא לדירה שניה, משכנתא נוספת שתמומן בחלקה על ידי תשלומי השכירות. חשוב לדעת כי משכנתא לדירה שניה אינה ניתנת בתנאים זהים לזו של המשכנתא ברכישת הנכס הראשון שלכם, וגם תנאי המיסוי משתנים ברכישת נכס שני או חלק ממנו.

איך נוטלים משכנתא לדירה שניה? מה ההבדלים ברכישה ובמימון של נכס שני, ואיך תדעו שאתם מקבלים החלטה כלכלית נכונה? כל מה שחשוב לדעת על משכנתא לדירה שניה – לפניכם.

רכישת נכס להשקעה – תנאי הרכישה והמשכנתא משתנים

הרגולטור הישראלי רואה במי שרוכש דירה שניה כאדם מבוסס הרוכש נכס שלא ישמש למגוריו, ועל כן תנאי המיסוי הם שונים ואפשרויות המימון לדירה שניה מצומצמות יותר. הנה לפניכם ההבדלים העיקריים בין הלוואת משכנתא לדירה למגורים לבין הלוואת משכנתא לנכס שני:

#1 – מס רכישה לנכס שני יגדיל את סכום הרכישה ב – 8% לפחות, ומכאן שהוא יגדיל גם את הסכום להלוואת המשכנתא

מי שעומדים בפני רכישת נכס ראשון למגורים, נהנים מפטור כמעט מלא על מס רכישה: נכון לתחילת שנת 2024, פטור מתשלום מס רכישה ניתן לחלק השווי של הנכס שנרכש עד לסכום של 1,978,745 ₪. מעל סכום זה ועד לסכום של 2,347,040 שיעור מס הרכישה הוא 3.5%, והשיעור עולה ככל שמחיר הנכס עולה. ברכישת דירה שניה, כלומר, כאשר כבר יש בבעלותכם דירה אחת, חישוב מס הרכישה משתנה והוא עומד על 8% ממחיר הרכישה עד למחיר של 6,055,070 – וגם כאן מדרגות המס עולות ככל שמחיר הנכס עולה. המשמעות היא, לדוגמה, שברכישת נכס בסכום של 2,000,000 ₪, יש להוסיף למחיר הנכס ברכישת נכס שני עוד 160,000 ₪ לתשלום מס רכישה. סכום זה יתווסף לסכום הכולל של העסקה וללא ספק ישפיע גם על גובה הלוואת המשכנתא שתבקשו ליטול. נזכיר בקצרה כי גם במכירה של נכס שני תשלמו שיעורי מס גבוהים – כך שלמעשה תידרשו לשלם מיסים פעמיים בגין הדירה – פעם אחת ברכישה ופעם אחת במכירה.

#2 – הלוואה לזכאים בתנאים מועדפים – אינה רלוונטית ברכישת נכס שני

מדינת ישראל מעניקה הלוואות בתנאים נוחים במיוחד לזוגות צעירים שרוכשים דירה למגורים. תנאים אלה אינם חלים ברכישת נכס שני.

#3 – שיעור המימון בהלוואה לדירה שניה משתנה

על פי הנחיות בנק ישראל, ניתן לממן באמצעות הלוואת משכנתא עד 75% ממחיר הנכס ברכישת נכס ראשון, אולם רק עד 50% משווי הנכס ברכישת נכס שני. המשמעות היא שברכישת נכס שני, מימון העסקה ייעשה מהון עצמי ב – 50% ממחיר הנכס. נזכיר, ועוד נרחיב על כך בהמשך, כי חברות חוץ בנקאיות אינן מחוייבות לכלל זה כך שבהלוואה חוץ בנקאית ניתן בהחלט להגדיל את שיעור השעבוד של הנכס.

כיצד מגדיר החוק נכס שני?

על פי החוק במדינת ישראל, אדם נחשב בעל הנכס אם יש בבעלותו 30% או יותר מן הנכס. המשמעות היא שגם כאשר אדם יורש דירה ביחד עם שני אחים, כך שהוא מחזיק ב – 33% מן הנכס, על פי חוק הוא הבעלים של הנכס וכל רכישה של נכס נוסף תהיה תחת התנאים של רכישת נכס שני. חשוב לדעת כי גם במקרים של רכישת דירה לילד, להורים או לבן משפחה, כאשר הרכישה אינה מבוצעת לטובת השקעה ואתם לא צפויים ליהנות מתשואה, שכירות או עליית ערך עבור הנכס – אתם עדיין נחשבים בעלי הנכס ויחולו עליכם תנאי הרכישה והמכירה של נכס שני.

מה ההשלכות של משכנתא לדירה שניה מבחינת התשלומים?

מי שמבקשים משכנתא, ראשונה או שניה, נדרשים להוכיח לבנק כי יש באפשרותם לעמוד בתשלומי ההלוואה המבוקשת. נטיית הבנקים תהיה להעדיף הלוואות משכנתא שבהן שיעור המימון הוא נמוך ביחס למחיר נכס המשועבד כמו גם שיעור ההחזר החודשי שנקבע למשכנתא הוא נמוך ביחס לשכר החודשי של נוטלי ההלוואה, כאשר שיעור מרבי שיאושר בדרך כלל עומד על כ – 40% מההכנסה הפנויה שלכם. ההכנסה הפנויה תחושב לאחר הפחתת תשלומי המשכנתא הראשונה מההכנסות, מה שישפיע הן על הסיכוי לאשר משכנתא שניה והן על גובה הריבית ותנאי ההלוואה שיוצעו לכם. ביחד עם זאת, כדאי לדעת כי אם הדירה מיועדת להשכרה, הבנק ייחשב את דמי השכירות הממוצעים באזור בממוצע השכרה שנתית של עשרה חודשים בכל שנה, כהכנסה נוספת שתתווסף לסך ההכנסה הפנויה.

כיצד ניתן לממן 50% משווי העסקה ללא הון עצמי?

מי שמתכוונים לרכוש נכס שני, יכולים למנף את הנכסים שבבעלותם לטובת העסקה: זה שכבר קיים, וזה שאתם מתכננים לרכוש. אם הדירה המשמשת למגורים אינה ממושכנת, תוכלו למשכן אותה ולהשיג מימון נוסף עבור רכישת הנכס החדש. אם הדירה שבבעלותכם ממושכנת, תוכלו להגדיל את הלוואת המשכנתא או למחזר את ההלוואה, על מנת להשיג עוד הון עצמי למימון הדירה השנייה.

נזכיר, כי על אף שאפשרויות המימון ברכישת דירה להשקעה הן מרובות, ניתן למשכן את שני הנכסים ולהשיג הלוואות חוץ בנקאיות גם בשיעורים של 80% ויותר משווי הנכס הנרכש (כמובן בריביות גבוהות יותר, תוך משכונו ובהנחה שלא קיימות הלוואות נוספות על הנכס), ואפשר למצוא אלטרנטיבות למימון 50% מהעסקה באמצעות הון עצמי – ריבוי האפשרויות עלול לגרור בחירה שתכביד על ההכנסה הפנויה של משק הבית ותהפוך את ההתנהלות הכלכלית מצומצמת ולא נוחה. במקרים של צורך לממן רכישת דירה שניה באמצעות מגוון הלוואות, כשגובה ההחזר החודשי גורם לנציג הבנק להרים גבה או כשאתם יודעים שלאורך חיי ההלוואה מצבכם הכלכלי עשוי להשתנות, כתוצאה משינויים במבנה המשפחתי (למשל לידת ילדים) או במבנה התעסוקה – אנחנו ממליצים בחום להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, שיעזור להבין את ההשלכות של כל בחירה, את העלויות לאורך השנים ואת האטרקטיביות של כל אלטרנטיבה העומדת בפניכם, לבחירה מושכלת ונכונה יותר עבורכם.

מה האלטרנטיבות למשכנתא לדירה שניה?

במקרים שבהם תשלומי המשכנתא גבוהים ביחס להכנסה, אתם מתקשים להשיג את ההון העצמי הנדרש או שתשלום מס רכישה מקשה על ביצוע העסקה מבחינתכם, כדאי לזכור כי חברות חוץ בנקאיות כמו חברות אשראי וחברות ביטוח אינן כפופות לרגולציה הבנקאית בהלוואות דיור כך שהן יכולות להציע הלוואות שישלימו את ההון הנדרש לטובת ביצוע הרכישה. בנטילת הלוואות חוץ בנקאיות יש יתרון חשוב נוסף: ההלוואה אינה משפיעה על האובליגו, או דירוג האשראי שלכם, והיא לא תשפיע על הריביות שתקבלו מהבנק, גובה המסגרת שתיקבע לכם או רמת הסיכון שהבנק רואה מולו בניהול החשבונות שלכם. עם זאת, עצם הנטילה של הלוואה חוץ בנקאית למימון העסקה עשוי להשפיע על נכונות הבנק לאשר את הלוואת המשכנתא המבוקשת.

החיסרון הגדול במימון רכישת דירה שניה עם הלוואה חוץ בנקאית הוא הריביות הגבוהות יותר המוצעות בדרך כלל בהלוואות כאלה. כמו כן, חשוב להבין ולתכנן את כל שלבי המימון של הרכישה החדשה שלכם: יש היגיון בדרישת הבנק שכלל ההחזרים עבור הלוואות לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה שלכם, ונטילת הלוואות בשיעורים גבוהים יותר ביחס להכנסה הפנויה עלולה לייצר לחץ כספי על הבית והמשפחה. חשוב לזכור כי המצב הכלכלי שלנו עשוי להשתנות, הלוואת משכנתא היא הלוואה בעלת תוחלת חיים של 20 שנים או יותר, ושינויים במצב הכלכלי, במבנה המשפחתי, בסגנון העבודה ובשכר, עלולים להשפיע על יכולות ההחזר שלכם ועל הרווחה. בנכס שני במיוחד, חשוב לוודא שאתם מתחייבים להחזרים שלא יקשו על משק הבית בצורה מוגזמת. במקרה כזה, אם נטל התשלומים יביא להבנה שמוטב למכור את הנכס שנרכש להשקעה, זכרו כי מכירת נכס שני תידרש לתשלום מס שבח, כך שאתם בעצם תפסידו פעמיים עבור העסקה.

לסיכום: משכנתא לדירה שניה, האם זה משתלם?

בישראל של המאה ה – 21, משקיעים רבים בוחרים לרכוש דירה שניה, על מנת להרוויח מעליית ערך (הדירות בישראל עלו בלמעלה מ – 100% במהלך שני העשורים האחרונים), לגדר השקעות וליהנות מהשקעה נטולת סיכון ומהכנסה חודשית פסיבית בדמות דמי השכירות החודשיים. ביחד עם זאת, חשוב לבדוק היטב הן את העלויות הנוספות ברכישת נכס שני כמו גם את הנטל הכלכלי שיושת על הבית בנטילת משכנתא נוספת. במקרים כאלה חשוב במיוחד להיוועץ באיש מקצוע, כמו יועץ משכנתאות מקצועי, על מנת להבין באופן עמוק את המשמעויות של כל ערוץ מימון, להגדיל את הסיכוי לאישור המשכנתא השנייה, ולבחור בערוץ מימון שימשיך לאפשר לבית רווחה כלכלית טובה.