גרירת משכנתא

אם המשכנתא שלכם ניתנה בתנאים טובים במיוחד, ואתם עומדים בפני מכירת הנכס הקיים ורכישת נכס חדש – כדאי שתדעו כי אין חובה לפרוע את הלוואת המשכנתא של הנכס הנמכר על ידי כספי המכירה וליטול הלוואת משכנתא חדשה. ניתן לבצע החלפה של הנכסים המשועבדים, לשמור על כל תנאי ההלוואה והמסלולים שלה – ולהוסיף אל ההלוואה הקיימת את הסכומים הנדרשים לרכישת הנכס החדש שלכם. תהליך זה נקרא גרירת משכנתא, וחשוב להכיר אותו, במיוחד לאחר תקופה של עליות ריבית ושינוי לרעה בתנאי ההלוואות המוצעות כיום ביחס לאלה שהוצעו בעבר. אם הלוואת המשכנתא שלכם בתנאים אטרקטיביים שכדאי לשמור – גרירת משכנתא תאפשר לכם לשמור על תנאים אלה.

מתי ניתן לבצע גרירה של הלוואת המשכנתא שלכם? מה העלויות? ואיך ממצעים גרירה כאשר עוד לא רכשתם נכס?

מה המשמעות של גרירת הלוואת המשכנתא?

בכל הלוואת משכנתא, הנכס הנרכש משועבד לטובת הבטחת ההחזרים לאורך חיי ההלוואה. לא כל הנכס משועבד לבנק המלווה אלא רק שיעור של הנכס המתאים לגובה ההלוואה שנטלתם, ביחס למחיר המוערך של הנכס (לפי הערכת השמאי בהליך הרכישה). גרירת ההלוואה משמעה החלפת הנכס המשועבד, מהנכס הישן לנכס החדש שתרכשו, עם התאמה של סכום ההלוואה, כאשר במרבית המקרים רכישת נכס חדש וגרירת משכנתא מביאה עימה תוספת לקרן. כשהנכס הנרכש הוא זול ביחס למחיר הנכס הישן שנמכר, ייתכן שההלוואה קטנה ולא גדלה. כדאי לקחת בחשבון שאם שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הישן וסכום ההלוואה לא קטן – המשמעות היא משכנתא בשיעור גבוה יותר של שיעבוד הנכס, מה שעלול לגרור סירוב לגרירה מטעם הבנק.

האם גרירת הלוואת המשכנתא היא תמיד אפשרות בשיפור הדיור?

פרט למקרים חריגים שנדבר עליהם בהמשך, הבנק מחוייב על פי הנחיות בנק ישראל להציע לכם גרירת הלוואה לנכס הבא שלכם, מבלי לשנות את תנאי ההלוואה והמסלולים שלה גם בהלוואה לרכישת הנכס החדש.

מה היתרונות של גרירת הלוואת המשכנתא?

משכנתא נגררת ניתנת ללווים בתנאים זהים לאלה שהוצעו עם נטילת ההלוואה. בתנאי שוק של ריבית עולה, כמו אלה שאנחנו רואים בשוק הישראלי בשנים האחרונות, אין ספק שההלוואות שהוצעו עד שנת 2019 ניתנו בתנאי ריבית מועדפים ביחס לתנאי השוק השכיחים כיום בנטילת משכנתא, ולכן כדאי מבחינה זו לגרור את ההלוואה.

מי שבוחרים לגרור את ההלוואה לא מחוייבים לגרור את כולה: ייתכן שתגלו כי משתלם לגרור חלק ממסלולי ההלוואה ואת שאר המסלולים לפרוע. חשוב לזכור כי פירעון הלוואת משכנתא כרוך בתשלום עמלת פירעון (וכמו כן פתיחת הלוואת משכנתא חדשה כרוכה בתשלום עמלת פתיחת תיק), תשלומים אלה נחסכים למי שבוחרים לגרור את המשכנתא שלהם ומתאפשר להם לעשות כן עבור כל הסכום הנדרש בהחלפת הנכס.

מה הסיכונים והחסרונות בגרירת הלוואת המשכנתא?

לצד היתרונות באפשרות לגרור את הלוואת המשכנתא הקיימת, חשוב להכיר גם את הסיכונים והחסרונות שבתהליך, כאשר המרכזי שבהם הוא ההכרח לגרור את ההלוואה באותו הבנק שבו ניטלה ההלוואה לראשונה. על מנת להפוך סיכון זה ליתרון – מומלץ בחום להכיר את תנאי ההלוואות העדכניים בבנקים השונים ולוודא כי הבחירה שאתם מבצעים היא הכלכלית ביותר.

חשוב לזכור גם, כי במקרה של תוספת לסכום ההלוואה, התשלומים החודשיים יתייקרו. לעיתים, מוטב למחזר את ההלוואה ולפרוס אותה בתנאים שונים, על מנת להוזיל את התשלום החודשי גם במחיר של תנאים פחות טובים.

כיצד מתבצעת הגרירה?

תהליך הגרירה של המשכנתא הקיימת הוא בדרך כלל תהליך לא ארוך – אולם הוא מצריך מספר שלבים בירוקרטיים שמזכירים את תהליך נטילת המשכנתא לראשונה. בשלב הגשת הבקשה תצטרכו לספק לבנק מסמכים כמו חוזה המכירה של הדירה הישנה, חוזה רכישה עבור דירה חדשה, שיעבוד או בטחונות על פי דרישות הבנק, תלושי משכורת, נסח טאבו, הערכת שמאי מטעם הבנק עבור הנכס החדש, ומסמכים נוספים לפי הצורך. הבנק ינחה אתכם בנוגע למסמכים שעליכם להגיש. לאחר מסירת כל המסמכים, נציגי הבנק יעבדו את בקשתכם, תהליך זה צפוי לארוך עד שבועיים, כאשר בסופם יתקבל אישור או סירוב לבקשת הגרירה.

מתי כדאי לשקול גרירה של הלוואת המשכנתא שלכם?

באופן כללי ניתן לומר כי עבור הלוואת משכנתא ל – 25 שנים, בתנאי השוק הנוכחיים, תשלמו לאורך חיי המשכנתא עוד כ – 30% מקרן ההלוואה בתשלומי ריבית לאורך חיי ההלוואה. המשמעות היא שאם גובה המשכנתא שלכם היה מיליון שקלים – ההלוואה עצמה תעלה לאורך חייה בממוצע כ – 300,000 ₪, סכום לא מבוטל לכל הדעות. אם כן, את תנאי הלוואת המשכנתא שלגם והבנק שממנו תיטלו את ההלוואה יש לבחור בתשומת לב, מפני שתנאים טובים להלוואה משמעם חיסכון של עשרות אלפי שקלים.

גם כשכבר יש לכם הלוואת משכנתא ואתם בתהליך של שיפור דיור, השינויים הנדרשים בהלוואה שלכם (כמו הסכום הכולל של ההלוואה) עשויים להשפיע על אטרקטיביות ההלוואה וכדאי לבחון את ההלוואה הקיימת ביחס להלוואות המוצעות בסכום הכולל הנדרש, על מנת לבחור את ההלוואה המשתלמת והמתאימה לכם ביותר.

מתי הבנק עלול לסרב לגרירת ההלוואה?

כאמור, בנק ישראל מחייב את הבנקים לאפשר ללווים גרירה של הלוואת משכנתא מבלי לפגוע בתנאי ההלוואה או לשנותם. ביחד עם זאת, ישנם מקרים שבהם הבנק יסרב לגרירת ההלוואה, הנה מספר דוגמאות:

• הבנק עלול לסרה להגדלת ההלוואה, מסיבות שונות, ביניהן גובה הכנסות שאינו מספק או שיעור שיעבוד גבוה מידי ביחס לשווי הנכס על פי הערכת השמאי. במקרה כזה, כדאי לשקול גרירת המשכנתא בסכום הקיים ונטילת הלוואה נוספת לכיסוי סכום התוספת (כמו למשל הלוואה לכל מטרה).
• הבנק עלול לסרב למשכון הנכס החדש, כאשר הנכס מזוהה כנכס שמסכן את כספי ההלוואה (למשל, נכס שממוקם באזור המיועד לפינוי, וכו'). במקרים כאלה, ניתן לספק עוד נתונים על אודות שווי הנכס ואטרקטיביות הרכישה ע"י עו"ד מקרקעין, או למצוא נכס אחר לרכישה.
• במקרה של משכנתא בתנאי זכאות, ייתכן כמובן שהנכס החדש אינו מזכה אתכם באותם תנאים. נושא זה חשוב לבדוק טרם הגשת הבקשה לגרירת המשכנתא. בתקרה של תנאי זכאות שונים, ייתכן סירוב לגרירה.
• אם אתם רוכשים נכס במחיר נמוך מיתרת ההלוואה במשכנתא, יש לבצע פירעון מוקדם לחלק מהסכום על מנת לשמור את שיעור השיעבוד של הנכס בתחומי הגבולות האפשריים מבחינת תנאי ההלוואה והבנק. ניתן לספק עוד שעבודים או ערבויות להגדלת סכום המשכנתא או למשכון נכס זול יותר.

כמה עולה לגרור את הלוואת המשכנתא שלכם?

העלות של גרירת משכנתא משתנה בין הבנקים ונכון לתחילת שנת 2024, היא עומדת על בין 550 ל – 800 ₪ במרבית הבנקים. כאמור, לצד עלות הגרירה תהיה עלות נוספת, שאינה מבוטלת, בגרירת הלוואה לפני איתור הנכס הבא שלכם. לצד עלויות הגרירה כדאי לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו עלות שמאי להערכת שווי הנכס החדש, עלויות עו"ד וכדומה. כדאי לקחת בחשבון: במידה ותחליטו שלא לגרור את הלוואת המשכנתא הקיימת, תיאלצו לשלם עמלת פירעון עבור המשכנתא הישנה ועמלת פתיחת תיק עבור המשכנתא החדשה.

כמה זמן אורך התהליך של גרירת המשכנתא?

ביחס לנטילת הלוואת משכנתא חדשה, תהליך של גרירת ההלוואה הוא בדרך כלל קצר: לאחר הגשת כלל המסמכים הנדרשים, אישור לגרירת ההלוואה יינתן בדרך כלל בתוך עד 10 ימים. חשוב לדעת כי ייתכנו, כאמור, מקרים נדירים של סירוב הגרירה, זאת בעיקר כאשר שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הקודם, ההלוואה החדשה מריעה משמעותית את המצב הכלכלי של מש הבית עד כדי סיכון להחזרים מבחינת הבנק, או שהנכס עצמו הוא נכס מסוכן כנכס משועבד לבנק. במקרים כאלה אישור הגרירה עשוי להגיע בלוויית תנאים נוספים או שתתבקשו לפצל את הלוואת המשכנתא שלכם לשתי הלוואות שונות.

מתי גרירת המשכנתא שלכם אינה משתלמת?

עם עליית הריביות במשק הישראלי, כיום האפשרות לגרור את המשכנתא בדרך כלל מאפרת ללווים לשמור על שיעורי ריבית נמוכים ואטרקטיביים ביחס לתנאי הלוואות המשכנתא המוצעים כיום. ביחס עם זאת, חשוב לזכור כי גרירת המשכנתא שלכם תחייב תשלומי עמלות והיא אינה משתלמת במקרים של תנאים לא אופטימאליים. אם אתם יכולים ליטול הלוואת משכנתא בתנאים טובים יותר – כפי הנראה, מומלץ לוותר על הגרירה וליטול הלוואה חדשה. נושא נוסף שחשוב לבחון הוא נושא התשלומים החודשיים לכיסוי ההלוואה, שיגדלו לאחר הגרירה. אם התשלומים החודשיים שלכם הם גבוהים, ייתכן שגרירה של הלוואת המשכנתא הקיימת תייצר הלוואה שתתקשו לעמוד בתנאי ההחזר שלה.

האם ניתן לגרור את המשכנתא עם מכירת הנכס הישן, עוד לפני שמצאתם את הנכס הבא שלכם?

תהליך גרירת הלוואת המשכנתא שלכם בעצם מחליף את הנכס המשועבד להלוואה בלבד. מה קורה במקרה של מכירת נכס לפני שנמצא הנכס הבא שלכם, האם גרירת הלוואה היא אפשרית?

התשובה היא כן, ניתן לגרור הלוואת משכנתא גם כאשר רכישת הנכס מתעכבת, זאת על ידי גרירת המשכנתא, בשלב ביניים עד לאיתור הנכס הבא, אל פיקדון בבנק. במקרה כזה, יש לבצע את השלבים המקדימים לאישור עקרוני של גרירת המשכנתא, המשכנתא תישמר באופן זמני בפיקדון בבנק ואתם תמשיכו לעמוד בתשלומים החודשיים הקבועים של ההלוואה, כאשר הנכס החדש יימצא, ניתן יהיה לסיים את תהליך השעבוד. במקרה של גרירת משכנתא עם שלב ביניים טרם מציאת הנכס החדש, כדאי לדעת שלרשימת העלויות של ערוצי המימון תתווסף גם עמלת ביטחון שתשולם לבנק, בשיעור של 0.3%-0.5% משווי המשכנתא.

עד כמה חשוב לבצע סקר שוק ומשא ומתן מול הבנק במקרה של גרירת הלוואת המשכנתא?

גרירת משכנתא היא תהליך של שינוי הנכס המשועבד להלוואה תוך שמירה על כלל תנאי ההלוואה. כאמור, אין הכרח לגרור את כל מסלולי המשכנתא – ניתן לבחור ולגרור רק את אלה המשתלמים לכם. אם כן, בתהליך של גרירה אין טעם לבצע משא ומתן על תנאי ההלוואה מול הבנק המלווה וביחד עם זאת, יש חשיבות גבוהה לביצוע סקר שוק ובחינת האפשרויות למחזר את המשכנתא הקיימת או לפרוע את המשכנתא הקיימת וליטול הלוואה חדשה. בתהליך סקר השוק שתבצעו על מנת לאתר את האפשרות הכלכלית עבורכם ביותר במחזור המשכנתא, קחו בחשבון גם את העלויות הקבועות הכרוכות בכל בחירה וגם את זמני ההמתנה והבירוקרטיה הצפויים לכם.

ולסיכום

גרירת משכנתא מאפשרת לכם לשמור על תנאי ההלוואה שהתקבלו ברכישת הנכס הישן שלכם, שהם לעיתים תנאים טובים משמעותית ביחס לאלה המוצעים כיום בשוק המשכנתאות, תוך שיעבוד הנכס החדש ושחרור משעבוד של הנכס הישן לקראת מכירתו. עם הרכישה של נכס חדש חשוב לבצע סקר שוק מקיף ולבחור את האלטרנטיבה המתאימה לכם ביותר מבחינה כלכלית למימון הנכס החדש, כאשר אפשרות אחת תהיה גרירת של הלוואת המשכנתא הקיימת, אפשרות נוספת תהיה מחזור המשכנתא ואפשרות שלישית תהיה פירעון הלוואת המשכנתא באמצעות כספי המכירה ומימון העסקה החדשה באמצעות הלוואת משכנתא חדשה.